Gestão Condominial

Reforma de fachada em condomínio: passo a passo da vistoria à entrega

O roteiro completo para o síndico conduzir a reforma da fachada com segurança jurídica, transparência e controle de prazo — da primeira inspeção ao termo de garantia.

Por Equipe Oren Engenharia · Atualizado em maio de 2026

Conduzir uma reforma de fachada em condomínio é uma das tarefas mais complexas que um síndico pode enfrentar. Envolve questões técnicas de engenharia, decisões em assembleia, documentação junto ao CREA, gestão de fornecedores, comunicação com moradores e acompanhamento de cronograma. Parece assustador, mas quando o processo é dividido em etapas claras, cada fase se torna gerenciável. Neste guia, apresentamos o passo a passo completo para síndicos de condomínios em Belo Horizonte que precisam planejar e executar a reforma da fachada do seu edifício.

Fase 1: Vistoria técnica e diagnóstico

Tudo começa com uma vistoria técnica presencial realizada por engenheiro habilitado. Essa não é uma simples “olhada” na fachada — é um levantamento sistemático que mapeia todas as patologias existentes, registra fotograficamente cada área e classifica a gravidade dos problemas encontrados.

O que a vistoria deve incluir:

• Inspeção visual de todas as faces do edifício (frente, laterais e fundos).
• Registro fotográfico detalhado, com referência de localização por pavimento.
• Teste de percussão em revestimentos cerâmicos para identificar peças ocas (descoladas por trás, mesmo que aparentem estar firmes).
• Mapeamento de fissuras com medição de abertura.
• Verificação de juntas de dilatação, pingadeiras e elementos de vedação.
• Avaliação do estado da impermeabilização existente.
• Levantamento de metragem total da fachada.

O resultado é um laudo técnico com diagnóstico, que servirá como base para o orçamento e para a apresentação em assembleia. Empresas sérias em BH, como a Oren Engenharia, oferecem essa vistoria inicial gratuitamente e entregam o laudo fotográfico em até 3 dias úteis.

Fase 2: Orçamento e aprovação em assembleia

Com o laudo em mãos, o síndico pode solicitar orçamentos detalhados. A recomendação é obter pelo menos 3 propostas de empresas diferentes, todas com o mesmo escopo baseado no laudo, para que a comparação seja justa.

O que exigir em cada proposta:

• Escopo detalhado, item por item, com preço unitário por m².
• Cronograma físico com datas de início e término por etapa.
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) incluída no preço.
• Garantia mínima de 5 anos, por escrito, sobre materiais e mão de obra.
• Cláusula de multa por atraso no cronograma.
• Identificação do engenheiro responsável e seu CREA.
• Seguro de responsabilidade civil para a obra.

A aprovação em assembleia deve seguir o quórum exigido pela convenção do condomínio. Para obras de conservação da fachada (que é área comum), geralmente basta maioria simples dos presentes. Recomendamos que o síndico apresente o laudo fotográfico na assembleia — o impacto visual das patologias é o argumento mais eficaz para convencer condôminos indecisos.

“O laudo fotográfico é o melhor aliado do síndico na assembleia. Mostrar as trincas e infiltrações em imagens de alta resolução transforma ‘achismo’ em fato técnico.”
Gestão condominial — Oren Engenharia

Fase 3: Documentação e registro da ART

Antes do início da obra, a empresa contratada deve registrar a ART junto ao CREA-MG. Esse documento é obrigatório e cumpre funções essenciais:

Para o condomínio: A ART é a garantia de que um profissional habilitado é legalmente responsável pela obra. Em caso de qualquer problema futuro, o condomínio tem respaldo jurídico.

Para o síndico: A existência da ART demonstra que o síndico agiu com diligência na contratação, protegendo-o de responsabilização pessoal.

Para a Prefeitura de BH: Dependendo do porte da intervenção, pode ser necessário comunicar a PBH e obter alvará para ocupação de calçada com andaimes ou equipamentos de içamento.

Além da ART, a documentação deve incluir: contrato de prestação de serviço, cronograma aprovado, especificação técnica dos materiais e laudos de segurança do trabalho (PPRA, PCMSO e treinamentos NR-35 e NR-18 da equipe).

Fase 4: Mobilização e execução da obra

A execução propriamente dita segue uma sequência técnica bem definida. Cada etapa depende da conclusão adequada da anterior:

4.1 Mobilização de equipamentos
Instalação de balancins, andaimes fachadeiros ou plataformas de trabalho. Em prédios altos de BH, essa fase inclui a instalação de ancoragens no topo do edifício, montagem de guincho e testes de carga. A área no térreo deve ser isolada e sinalizada.

4.2 Lavagem de alta pressão
Hidrojateamento completo da fachada para remover sujeira acumulada, poluição, mofo e resíduos de pintura antiga. Essa etapa é essencial para a aderência de qualquer revestimento posterior.

4.3 Tratamento de patologias
A fase mais técnica da obra. Inclui: abertura e selagem de trincas com materiais flexíveis, remoção de concreto deteriorado, tratamento de armaduras expostas com conversor de ferrugem e primer, recomposição com argamassa estrutural, remoção e reassentamento de pastilhas soltas.

4.4 Regularização da superfície
Aplicação de massa acrílica ou argamassa de regularização para deixar a superfície uniforme e pronta para receber o acabamento.

4.5 Aplicação do revestimento final
Pintura (mínimo duas demãos com tinta acrílica premium), textura projetada ou assentamento de novo revestimento cerâmico, conforme especificado no projeto.

4.6 Impermeabilização
Aplicação de hidrorrepelente ou impermeabilizante acrílico como camada de proteção final. Etapa fundamental para garantir a durabilidade da reforma no clima de Belo Horizonte.

4.7 Desmobilização e limpeza
Retirada de equipamentos, limpeza do entorno e dos vidros dos apartamentos, e entrega da área em condições adequadas.

Fase 5: Relatórios de acompanhamento

Durante toda a execução, o síndico deve receber relatórios periódicos de progresso. O ideal é um modelo com:

• Fotos diárias do andamento, organizadas por face e pavimento.
• Checklist semanal de etapas concluídas versus cronograma previsto.
• Registro de qualquer alteração de escopo ou imprevisto encontrado.
• Comunicação em grupo de WhatsApp dedicado ao projeto.

Essa transparência é vital para a relação com os condôminos. O síndico que mantém os moradores informados evita reclamações, desconfiança e questionamentos em assembleia.

Fase 6: Entrega e garantia de 5 anos

Na conclusão da obra, devem ser entregues ao condomínio:

• Termo de entrega e aceite, assinado pelo engenheiro responsável e pelo síndico.
• Laudo fotográfico final (“as built”), documentando o estado da fachada após a reforma.
• Certificado de garantia de 5 anos sobre materiais e serviços executados.
• ART de conclusão registrada no CREA-MG.
• Manual de manutenção preventiva com calendário de inspeções recomendadas.

A garantia de 5 anos não é apenas um diferencial comercial — é uma obrigação prevista no Código Civil para obras de construção e reforma. Certifique-se de que o contrato detalha exatamente o que está coberto.

Cronograma típico em BH

Para dar uma referência ao síndico, apresentamos um cronograma típico para a reforma de fachada de um edifício de 12 a 15 andares em Belo Horizonte:

Prazos de referência para edifícios de 12 a 15 andares em BH. Cada projeto pode variar conforme a extensão das patologias e condições climáticas.

Perguntas frequentes

Qual quórum é necessário para aprovar a reforma de fachada em assembleia?
Para obras de conservação da fachada (área comum), geralmente basta maioria simples dos condôminos presentes na assembleia, conforme a convenção do condomínio. Obras que alteram a fachada podem exigir quórum qualificado de 2/3.

O que é a ART e por que é obrigatória?
A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é o documento que vincula um engenheiro habilitado como responsável técnico pela obra. É obrigatória por lei e protege o condomínio juridicamente.

Quanto tempo dura a reforma de fachada de um prédio de 15 andares?
Em média, de 60 a 90 dias de execução, sem contar as fases de vistoria, aprovação e documentação. Condições climáticas adversas, como períodos chuvosos prolongados em BH, podem estender o prazo.

A garantia de 5 anos cobre quais serviços?
A garantia deve cobrir defeitos de material e mão de obra: descolamento de revestimento, descascamento de pintura, reabertura de trincas tratadas e falhas de impermeabilização. Danos causados por terceiros ou eventos excepcionais normalmente estão excluídos.